מיסוי על השקעות נדל"ן בארה"ב – מדריך מזורז

יותר ויותר ישראלים מגלים פתרון יצירתי למחירי הדיור הגבוהים בישראל, ומעדיפים להשקיע ברכישת דירות להשקעה דווקא בארה"ב. המחירים הנמוכים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות בהחלט מפתים, וחברות רבות זיהו את המגמה תוך שהן מציעות לנהל את הנכסים הללו במקומנו. הפתרון הקוסם מושך אליו לא מעט רוכשי דירות נרגשים שחולמים על תשואה גבוהה וגם על נכס באחד המקומות המבוקשים ביותר בעולם. עם זאת, מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב צריך לקחת בחשבון עוד פרט אחד משמעותי מאוד, והוא המס שיידרש לשלם תמורת התענוג. לפניכם מדריך מקוצר שיעזור לכם להתמצא קצת יותר טוב בשטח.

אמנת המס בין ישראל לארה"ב

החברות הטובות, ישראל וארה"ב, חתמו ביניהן על אמנת מס שנועדה להסדיר את התהליך שבו תתנהל מלאכת גביית המיסים בין המדינות. בין החוקים שנקבעו ישנה גם התייחסות ברורה בסוגיית המיסוי על השקעות נדל"ן, ועל פי האמנה כל אזרח ישראלי מחויב לדווח לרשויות בארה"ב על ההשקעה בגבולותיה. האמנה גם מגדירה באופן ברור שכל תושב ישראל נדרש לתשלום מיסים בארה"ב בגין הכנסותיו מהדירה שבבעלותו. מאחר ותשלום המס יתבצע מול רשויות המס בארה"ב לא יידרש תשלום נוסף גם לרשות המיסים בישראל, כך שהאמנה למעשה מגנה על המשקיעים מפני מס כפול.

כך תרכשו דירה בארה"ב

ישנן כיום שתי דרכים עיקריות להשקיע בנדל"ן בארה"ב, כאשר הדרך הראשונה היא על ידי רכישת בעלות ישירה על הנכס, ואילו בדרך השנייה מעורבת חברה אמריקאית (LLC) שנמצאת בבעלות המשקיע. מי שבוחר להיות הבעלים הישיר של הנכס רוכש למעשה שטר בעלות והופך בקלות רבה לבעל הדירה או הנכס המניב. עם זאת, כל תביעה פוטנציאלית, לרבות תביעות הקשורות לנזקי גוף, תוגש כלפיכם באופן ישיר, ואין זה משנה אם אתם נמצאים בדירתכם הצנועה בישראל או בביקור בארה"ב. האחריות על הנכס איננה מוגבלת וגם הביטוח עשוי שלא לכסות את סכום התביעה. לעומת זאת, מי שנעזר בחברה אמריקאית מגן על עצמו טוב יותר, וגם על נכסיו האחרים.

דיווחים ושיעורי המס

משקיעים ישראלים שרוכשים נכס בארה"ב נדרשים, כאמור, לדווח על כך גם לרשויות המס בישראל. מי שמשקיע בנדל"ן מקבל זיכוי במס עד לרווח של 4,000 דולר, בעוד שכל רווח גבוה מכך יחייב את המשקיע בתשלום מס בשיעורים שבין 10 ל-28 אחוזים. כך, אם הרווח שלכם עומד על 9,000 דולר בשנה תצטרכו לשלם 10%, בעוד רווח של 100,000 דולר יחייב אתכם במס של 28%. כדי שתוכלו להיערך מראש ולבצע השקעה בצורה חכמה ונכונה, מומלץ מאוד להיעזר בגורם מקצועי שמתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, ובחוקי המס שעשויים לחול על המשקיע. לתכנון ולייעוץ פרטני אין תחליף, ולכן מומלץ שלא תוותרו עליו אף לא לרגע אחד.